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À Port Marianne, deux appartements de même surface, dans la même résidence, ne paient pas forcément les mêmes charges. Derrière cet écart, on retrouve presque toujours la même notion : les tantièmes, aussi appelés millièmes. Pour un propriétaire comme pour un futur acquéreur, bien les comprendre permet d'anticiper son budget lors d'une vente ou d'un achat.

Tantièmes ou millièmes : de quoi parle-t-on ?

Chaque lot d'une copropriété (appartement, garage, cave, parking) se voit attribuer une quote-part des parties communes : hall, ascenseur, espaces verts, toiture, façades. Elle s'exprime en tantièmes, le plus souvent sur une base de 1 000 (on parle alors de millièmes).

Fixés dans le règlement de copropriété, ces chiffres reflètent la valeur relative de chaque lot : sa surface, sa situation dans l'immeuble (étage, exposition, vue) et la présence d'une terrasse ou d'un balcon. L'usage que vous faites du bien (location, résidence principale ou secondaire) n'entre jamais en ligne de compte.

Charges générales et charges spéciales

Les charges générales couvrent l'entretien et l'administration des parties communes : assurance de l'immeuble, honoraires du syndic, espaces verts, nettoyage, réparations de toiture ou de façade. Elles sont réparties selon les tantièmes généraux.

Les charges spéciales concernent les équipements qui ne profitent pas à tous de la même façon, avec des clés de répartition distinctes : ascenseur, escalier, chauffage collectif, garage. Un appartement en dernier étage supportera ainsi généralement davantage de charges d'ascenseur qu'un logement en rez-de-chaussée.

Un exemple concret

Prenons un lot de 85 millièmes dans une résidence dont le budget annuel de charges générales s'élève à 40 000 €. Sa quote-part sera de 40 000 € × 85 / 1 000, soit 3 400 € par an, environ 850 € par trimestre, auxquels s'ajoutent les charges spéciales.

Budget, provisions et fonds de travaux

Chaque année, l'assemblée générale vote le budget prévisionnel. Les copropriétaires versent des provisions trimestrielles, puis une régularisation intervient après la clôture des comptes. S'ajoute le fonds de travaux, obligatoire dans la plupart des copropriétés : il finance les gros travaux futurs et reste attaché au lot en cas de vente.

Les millièmes déterminent aussi le poids de chacun lors des votes en assemblée générale. La loi limite toutefois l'influence d'un seul copropriétaire, qui ne peut détenir plus de la moitié des voix des présents ou représentés.

Ce que doit vérifier un acquéreur

Avant de signer, il est conseillé de contrôler :

• le montant des charges annuelles et leur évolution
• les tantièmes du lot et de ses annexes
• les procès-verbaux des dernières assemblées générales
• les travaux votés ou envisagés et le fonds de travaux
• l'état financier de la copropriété.

Une résidence bien gérée rassure les acheteurs. À l'inverse, des charges élevées ou de gros travaux à venir peuvent ralentir une vente, même pour un appartement très bien situé.

Ce que doit anticiper un vendeur

Les acquéreurs comparent très vite les charges. Un vendeur a donc intérêt à préparer son dossier en amont : appels de charges récents, procès-verbaux, règlement de copropriété, carnet d'entretien. Un dossier complet et transparent inspire confiance et accélère la décision.

Une estimation qui ne s'arrête pas au prix au mètre carré

Entre deux appartements de même surface, l'écart de valeur peut être important selon la terrasse, l'étage, la vue, le stationnement, la résidence et ses charges.

Installée à Port Marianne depuis plus de 25 ans, l'agence familiale 55 IMMO connaît chaque résidence du quartier, leurs prestations et leur niveau de charges. Notre équipe vous accompagne dans l'estimation et la vente de votre bien.